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樓市調控之下:政策高壓態勢連續 房企競速構造

來源:德城區新聞中心 作者:小瑞 人氣: 發布時間:2018-11-04
摘要:高負債真相 在嚴厲的調控環境下,房企的資金狀況也備受關注,房地產行業持續高走的負債率一時間成為市場焦點。

  調控之下:房企競速布局

  嚴厲調控的大棒下,龍頭房企正在加速布局市場并爭奪行業前位,日益緊張的資金鏈亦為新一輪行業洗牌設下考驗

  文/趙一葦

  5月,全國樓市進入燥熱期,房地產政策高壓態勢仍在持續。住建部10天兩度重申房地產調控,強調資金管控和整頓市場雙管齊下。

  近期被約談的12個重點城市中,已有9個城市出臺了各種類型的加碼調控。據中原地產研究中心統計數據顯示,今年上半年全國累計發布的房地產調控已經超過130次。

  由于高壓政策加大資金壓力,房企拿地速度有所放緩,而融資拿地兩手抓的現象加劇。根據Wind金融數據,全國房企在今年前4個月的海外融資金額已達233.2億美元,比去年同期大幅上漲107%。與此同時,截至5月末的招拍掛市場的權益拿地金額統計中,拿地超過百億的房企已多達22家。

  嚴厲調控的大棒下,龍頭房企正在加速布局市場并爭奪行業前位,日益緊張的資金鏈亦為新一輪行業洗牌設下考驗。

  融資難,回資慢

  銷售回籠和市場融資一直是房地產企業的主要資金來源。當前,這兩大渠道都被調控收縮直接拉緊了不少房企的資金鏈。

  自2018年初起,針對房地產業的監管重拳頻出。原銀監會在今年1月發布《關于進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》等系列文件,明確提到要整治違反房地產行業政策的相關行為,包括直接或變相為房地產企業支付土地購置費用提供各類表內外融資等。違反宏觀調控政策、影子銀行和交叉金融產品風險等被列為整治重點。

  這一輪融資環境緊縮,重點管控再融資發債和銀行貸款,而這恰恰是房企融資的最主要融資渠道。同時,“四證”不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目違規提供融資、一切直接或變相為房企支付土地購置費用提供各類表內外融資等行為被重點整治。

  銀行開發貸款、信托融資、債權股權融資、各種表內外融資、私募基金等,紛紛被收緊,房地產業的融資局勢日趨嚴峻。

  據國家統計局5月發布的數據顯示,今年前4個月,房企到位資金增速低至2.1%,保持低位狀態,其中,國內貸款增速和個人按揭貸款增速雙雙出現負增長。至此,一些房企曾慣用的“十個瓶子三個蓋”擴張模式被堵死。

  “在國內金融去杠桿的大環境下,針對房地產的信貸定向緊縮,一些房企從前借新賬還舊賬的路子走不通了。”住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌向《中國新聞周刊》表示。

  國內融資環境不利,大型房企迅速把目光轉向海外。“轉向海外也是有成本方面的考慮。海外的融資成本比國內低得多,國內融資成本在15%~20%,海外成本從前為6%左右,現在可能8%以上。”顧云昌告訴《中國新聞周刊》。

  據國家發改委5月披露的信息顯示,融創中國、萬科企業、華遠地產、金科集團、首創置業、泛海控股、力高地產、旭輝集團等房企境外發行債券予以備案登記。但隨后,國家發改委、財政部聯合印發《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》,要求嚴防外債風險和地方債務風險。很快,外匯局也表示,將強化對重點領域、重點行業借用外債的管理,除有特殊規定外,房地產企業、地方政府融資平臺不得借用外債。

  這意味著房企和城投平臺境外發債也將受限,房企融資的難度進一步加大。

  在融資困境下,資產證券化(ABS)被一些房企當作救命稻草,今年以來發行總量已接近800億元,呈井噴態勢。對此,某證券首席房地產分析師陳斌在接受《中國新聞周刊》采訪時表示,資產證券化不能直接視為一種融資工具,其經營層面的意義更大。

  “企業可以采用資產證券化的手段來盤活資產,以騰挪出更多的注意力來提高生產經營水平。”陳斌告訴《中國新聞周刊》,“現在這些房企熱衷資產證券化的核心目標是盤活存量資產,有效降低實體經濟的融資成本,但它在融資總量上占比很小。”

  在銷售回籠方面,房企的回資周期也被拉長。“當前許多熱點城市實行限購限價限售限貸的‘四限’政策,個人住房貸款審核趨嚴,放款時間有所延長。”顧云昌說,“這樣一來,開發商銷售渠道上的資金回籠速度會有所延遲。”

  愈加嚴峻的環境下,房企的資金鏈開始繃緊。“從供應到消費都會受影響。尤其對于一、二線城市的房企,拿地成本和經營成本更高,資金緊張的影響和風險都非常大。”中國房地產協會會長胡志剛對《中國新聞周刊》坦言。

資料圖:置業顧問向民眾推薦商品房戶型。 /p中新社記者 韋亮 攝

資料圖:置業顧問向民眾推薦商品房戶型。 中新社記者 韋亮 攝

  高負債真相

  在嚴厲的調控環境下,房企的資金狀況也備受關注,房地產行業持續高走的負債率一時間成為市場焦點。據wind數據顯示,截至2018年一季度末,A股136家上市房企負債合計已經超過6.58萬億元,房企整體負債率高達79.42%,已經達到2005年以來的最高點。其中,資產負債率超過70%的企業占比近半,超過80%的企業近40家。

  根據申萬宏源統計,2018年地產產業債務到期量總計為1949億元,其中三四季度為到期高峰,接下來2019年、2020年到期量更加龐大,每年增量都在1000億元以上。

  “2017年大多數房企的負債率都有所提高,是因為買地金額同比上漲了50%,房地產投資增長了10%。”顧云昌認為,“一方面,上一輪的房地產高潮后地價飛漲,房企大量搶地,支出增大;另一方面,在房地產去杠桿的政策環境下,房企貸款下降,收入減少。這樣一來,收支差額拉大,負債率自然高走。”

  高負債壓力下,部分房企的債務違約風險引起交易機構警覺。在今年恒盛地產被爆違約后,近日天房集團、華夏幸福、魯商置業等上市公司均因為資金鏈問題被交易所問詢。而房地產龍頭企業萬科集團則因網傳負債超1萬億元,被推上輿論浪尖。

  面對被傳超高負債的消息,萬科內部一位王姓工作人員向《中國新聞周刊》解釋稱,由于國內房企實行預售制度,對客戶的銷售都算負債。“衡量房企的財務狀況要扣除預收賬款,否則銷售越好的房企可能負債越高。”

責任編輯:小瑞
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